Vous projetez de mettre en vente votre EHPAD ? Il convient de vous informer sur les points principaux sur lesquels reposent la base de la revente de ce produit unique en son genre. Cet article est un mini-guide pour le propriétaire d’EHPAD qui souhaite le céder dans les meilleures conditions.
Vendre un EHPAD, ce n’est pas seulement céder un bien immobilier
Nous savons tous qu’un EHPAD ou établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes est avant tout un bien immobilier. Lorsque le propriétaire souhaite le revendre, ce ne sera pas uniquement la pierre qui sera cédée : le mobilier et les équipements font partie de l’ensemble du lot. L’EHPAD en effet est un bien meublé, équipé et sécurisé spécialement aménagé pour accueillir les seniors de plus de 60 ans.
Outre les biens composant l’EHPAD, le statut de loueur en meublé non professionnel ou LMNP est également livré avec le lot. Il en est de même pour le bail commercial.
Le statut de LMNP, qu’est-ce que c’est ?
C’est le régime fiscal qui s’applique dans le cadre de la location meublée. Le loueur qui le revêt devient un micro-entrepreneur : il perçoit des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers. En étant un loueur LMNP, celui-ci a droit à la défiscalisation selon le régime choisi.
Les deux régimes fiscaux de la location meublée sont le régime réel d’imposition et le régime micro BIC. L’investisseur qui achètera l’EHPAD de seconde main hérite donc du même régime fiscal que le vendeur, puisqu’il achète aussi le statut de LMNP assorti à l’EHPAD.
Attention, dès que le montant des revenus locatifs atteint un certain seuil, normalement en cas d’investissement à plusieurs EHPAD, l’investisseur devient un loueur en meublé professionnelou LMP. Ce statut le contraint alors à s’enregistrer auprès du registre de commerce des sociétés ou RCS. Attention à l’acheteur qui possède déjà un EHPAD en cours d’exploitation donc, et qui souhaite acheter un second EHPAD. Il est conseillé d’estimer le montant de son placement ainsi que la fiscalité y afférente.
Le bail commercial : un contrat conclu entre l’investisseur et le gestionnaire d’EHPAD
L’acheteur de l’EHPAD reprend également le même bail commercial qui est le contrat signé entre le gestionnaire et l’investisseur sortant. Rappelons que c’est le gestionnaire lui-même qui signe le bail locatif avec son locataire, et non l’investisseur.
Par conséquent, le nouvel acheteur perçoit le même montant de loyers qui est fixé dans le contrat. Ce n’est qu’à l’échéance de la durée convenue que le loyer pourra éventuellement faire l’objet d’une revalorisation.
À qui peut-on s’adresser pour la revente de son EHPAD ?
Il est tout à fait possible, voire recommandé, de se rapprocher directement du gestionnaire pour la revente de son EHPAD. Celui-ci peut alors le racheter et le proposer immédiatement aux nouveaux investisseurs via les programmes dans l’ancien.
Remarque : les EHPAD de seconde main sont de plus en plus prisés par les loueurs puisqu’ils produisent des loyers. La carence locative lors de l’investissement dans le neuf en effet peut être répercuté sur le rendement de l’activité pendant les premières années de l’investissement. La carence locative correspond à la période où l’EHPAD neuf est livré et celui où il commence à être occupé, donc effectivement exploité.
Revendre un EHPAD d’occasion, une bonne idée ?
L’EHPAD fait profiter de tous les atouts de l’immobilier : valorisation au fil des ans, possibilité de réaliser des plus-values à la cession, etc. De plus, ce type de maison de retraite revisitée fait profiter des avantages liés aux besoins de la population vieillissante actuelle. En effet, le nombre de seniors sollicitant un logement à la hauteur de leurs attentes est en hausse continue. C’est pourquoi, investir dans des EHPAD dans les années à venir est de plus en plus prometteur.
Toutes les informations sur la revente d’EHPAD sont abordées en détail par les spécialistes sur ehpadimmo.com.
